Zurück zu zahlbaren Wohnungen

Wohnungen «Ich habe lange nach einer Wohnung gesucht. Viele waren aber zu teuer, weshalb ich mich gar nicht darauf beworben habe», sagt der 25-jährige Student Roman Flury. Er hat in Winterthur für eine Miete von 1470 Franken inklusive Nebenkosten eine 3-Zimmer-Wohnung gefunden. Er teilt sich diese mit einem anderen Studenten.

Auch Florian Zwahlen, 23-jähriger Student, wohnt in einer Wohngemeinschaft mit einem Kollegen. In Oberwinterthur haben sie in einer Genossenschaft eine 3.5-Zimmer-Wohnung für eine Monatsmiete von 1565 Franken inklusive Nebenkosten erhalten. Der Genossenschaftsbeitrag kostete allerdings 18 000 Franken. Diesen Betrag erhält er wie bei einer Kaution wieder zurück. «Ohne Geld von den Eltern hätte ich für das Studium nicht ausziehen können», sagt Zwahlen. «Das grosse Problem bei der Suche ist, dass viele ihre Wohnungen nicht an Studierende vermieten möchten.»

Mieten steigen stetig

Der Wohnraum wird knapper. Weil neue Gebäude nicht mehr beliebig in Grünflächen gebaut werden dürfen, müssen die Städte verdichten. Der Preis pro Quadratmeter Bauland steigt an. Immobilienfirmen ersetzen alte Wohnungen durch grössere Neubauten mit mehr Wohnungen und höheren Mietpreisen. Günstiger Wohnraum schwindet.

Gemäss Bundesamt für Statistik bezahlten Winterthurerinnen und Winterthurer zwischen dem Jahr 2019 und 2021 im Schnitt rund 1400 Franken für eine 3-Zimmer-Wohnung und etwas mehr als 1600 Franken für eine 4-Zimmer-Wohnung. Die Erfahrungen von Menschen auf Wohnungssuche zeigen, dass solche Mietpreise heute eine Seltenheit sind. Zudem bewerben sich dann oft so viele Menschen, dass die Chance für eine Zusage klein ist.

«Wohnen für alle»

Der Winterthurer Stadtrat erklärte im Juli des letzten Jahres die eingereichte kommunale Volksinitiative «Wohnen für alle» für gültig. Diese fordert den Stadtrat auf, bis im Jahr 2040 dafür zu sorgen, dass ein Viertel der Mietwohnungen gemeinnützigen Wohnbauträgern gehört. Damit gemeint sind Genossenschaften, Stiftungen und Vereine, die keine Gewinne machen dürfen.

Der Stadtrat hat am 30. Mai seinen Gegenvorschlag vorgestellt. Mit dem grundsätzlichen Anliegen der Initiative ist er einverstanden, schätzt das Ziel aber als unrealistisch ein. Dafür habe man zu wenig Einflussmöglichkeiten. Die Exekutive schlägt deshalb vor, dass der Stadtrat einen Zuwachs von jährlich 120 gemeinnützigen Wohnungen anstreben soll. Der Stadtrat empfiehlt dem Parlament, die Volksinitiative abzulehnen und den Gegenvorschlag anzunehmen. Bis im Juli 2024 muss das Stadtparlament und anschliessend die Bevölkerung über die Vorlage abstimmen.

Gemeinnütziger Wohnraum

Im Jahr 2020 gab es gemäss Bundesamt für Wohnungswesen in Winterthur etwas mehr als 56 600 Wohnungen. Davon waren rund 47 400 Mietwohnungen. Wiederum davon waren 6500 gemeinnützige Wohnungen. Damit gehörten etwas weniger als 14 Prozent aller Mietwohnungen gemeinnützigen Besitzern.

In Winterthur lebten im Jahr 2020 gut 116 000 Menschen. Der Stadtrat rechnet mit ungefähr 135 000 Menschen bis 2040. Jährlich entstanden ungefähr 100 gemeinnützige Wohnungen. Diese Zahl schwankt allerdings von Jahr zu Jahr stark. Um das von der Initiative definierte Ziel zu erreichen, müssten in Winterthur jährlich mindestens 200 gemeinnützige Wohnungen entstehen.

Bereits heute günstig

In Winterthur vermieten hauptsächlich Genossenschaften und die Terresta Immobilien- und Verwaltungs-AG günstigen Wohnraum. «Die meisten Wohnbaugenossenschaften haben in ihren Statuten verankert, dass sich ihre Mieten auf Basis der Kostenmiete berechnen», sagt Doris Sutter, Präsidentin Wohnbaugenossenschaften Winterthur. Die Miete ist dann nur so hoch, dass sie die Kosten der Wohnung deckt.

Die Terresta ist eine Tochtergesellschaft von der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte. Diese gehörte Bruno Stefanini, bis er im Jahr 2018 starb. Rund 1300 Wohnungen besitzt die Terresta in Winterthur. Stefanini vermietete diese Wohnungen für günstige Beträge, pflegte sie aber schlecht. Heute profitieren dadurch Menschen, die ein kleineres Monatsbudget haben.

Genossenschaften haben es schwer, mehr Wohnungen zu kaufen oder zu bauen. Es fehlt bezahlbares Land und es mangelt an Liegenschaften. Steigende Zinsen und die Baupreise treiben die Preise in die Höhe. Gerade kleinere Genossenschaften müssen mit kleineren Budgets auskommen. «Und die vielen Gesetze, Vorschriften und Einsprachemöglichkeiten machen das Bauen teuer, langwierig und unberechenbar», sagt Sutter.

Die Stadt könnte die Genossenschaften unterstützen, indem sie geeignetes Bauland abgibt oder günstig verkauft. Winterthur besitzt aber nur wenige geeignete Flächen. Zudem könnte der Stadtrat bei Umzonungen – beispielsweise von einer Landwirtschafts- in eine Bauzone – einen Mindestanteil an gemeinnützigen Wohnungen festlegen, die dort entstehen müssen.

Jan Gubser